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英国购房援助贷款计划的特点及启示

2016-07-21 09:35:09
来源:金融时报

  自从2003年房地产被确立为国民经济的支柱产业以来,中国的住房价格开启了持续高涨的步伐。随之产生了日益严重的购房负担性问题,截至2015年 底,房价收入比长期在6以上运行,不仅远远大于美国房利美规定的房价收入比2.5的基准线,也高于国际人口统计组织 (DemographiaInternational)在2015年设定的房价收入比超过5即意味着住房严重负担性问题的标准。

  在住房市场火爆、房价突飞猛进的过程中,中国的房屋贷款市场尽管从1998年才出现,但其市场规模迅速飙升,个人住房贷款规模在2006年成为亚洲第一之后继续保持 着持续上升的趋势。在政府对住房市场的数次干预中,住房贷款都扮演着重要的角色。但是,在围绕政府支持居民自住需求、限制住房投资需求方面,中国的住房贷 款仍然具有一定的局限性,一般依靠的都是普遍性的调整首付比例和贷款利率两种手段。

  而在英国,为了帮助居民实现拥有自住住房的需求,住房贷款支持目标更为准确,方式更为多样。例如,在面临着房价大幅上涨的情况下,2013年4月,在英国财政部的支持下,各大银行推行了被称为80年代以来英国政府对住房市场最大一次干预的“购房援助贷款计划” (helptobuyloanscheme),支持首次置业群体的购房自住需求,同时试图缓解高房价带来的诸多政治和社会问题,并通过刺激住房消费来拉动 经济增长。截至2015年9月,购房援助贷款计划已经支持了6.2万多个置业家庭购买到了属于自己的住房,短时期内实现了该计划的目的。

  该计划的主要特点和内容包括:第一,贷款计划层层递进,紧密衔接。从纵向维度看,2013年购房援助贷款计划第一阶段出台,其规定从2013年4月1日起, 首次购房者购买英格兰境内60万英镑以内的新建住房以及威尔士境内30万英镑以内的新建住房,最少只需支付5%的房产价格作为首付。政府将最多能够提供房 产价格20%的贷款(5年内免息,第六年开始征收1.75%的利息且根据通胀率逐年上升),剩余75%的房款去参与该计划银行商业申请按揭贷款。由于英格 兰境内的房价持续上涨,2013年10月,购房援助贷款计划的第二阶段出台。资助人群范围扩大到了名下没有房屋的购房者,目标住房也包括了二手住房。面对 着伦敦远远高于其他区域的房价,该计划的政府支援比例进一步扩大。2016年4月规定伦敦名下没有房屋的购房者可以在支付最少5%的房款首付之后,获得政 府最多房产价格40%的贷款。

  而从横向维度看,为了帮助购房援助贷款计划所需最低首付额度的实现,政府和银行共同出台了相关的支持计划。 2015年,英国在财政预算案中推出了作为购房援助贷款计划支持计划之一的“购买首套新建住房专门储蓄账户”(helptobuyISA)。这一支持性计 划通过一方面对年轻人设立专门储蓄账户的利息免税,一方面在年轻人动用该账户存款买房的时候提供相当于账户金额25%最高3000英镑的购房补贴,来激励 年轻人为购房积攒所需最低5%的首付。

  由此,购房援助贷款计划通过纵横两个维度,构建出了紧密的政策和计划网络,一步步推动该贷款计划目标的实现。

  第 二,政府积极参与、扮演多重角色。由于住房市场与英国的政治、经济和社会领域的发展息息相关,英国政府在推动帮助购房援助贷款计划实施的各个阶段中,一直 起着重要的作用。作为计划的设计者,英国政府全程跟进该贷款计划的设计、修改和调整;作为该贷款计划的资助者,英国政府在2013年为该贷款计划的第一阶 段投入了35亿英镑;作为该贷款计划的推进者,英国政府说服更多银行加入,同时在救助各大银行的过程中,让更多银行参与该贷款计划;作为该贷款计划的担保 者,英国政府成为了贷款计划的核心内容,提供5年20%首付无息贷款的关键担保者;更重要的是,英国政府同时也成为该贷款计划的共享者,规定当受支持者出 售房屋的时候,政府可以获得比率相应的收入。因此,随着英国房价的上涨,英国政府在账面上已经有了2.5亿英镑的获利。

  第三,贷款计划目标明确、规则清晰。在支持自住需求的指导方针下,该计划明确了目标对象是首次购房家庭以及有改善性住房需求并且名下没有住房的家庭,而目标房屋总额也被限制 在60万英镑以内。同时,该计划的支持细则也清晰明了,即规定了计划内各类援助的具体比例,并出台了各种援助的上限以及退出机制。不仅为购房援助贷款计划 设定了明确的结束时间,同时,购买首套新建住房专门储蓄账户的开户时间也被限定为到2019年11月截止。从宏观上保证了政府的支持力度,保持了政府投入 和干预的适度性;从微观上保证了计划执行有细则可循,符合标准的家庭和个人可根据个体情况提前进行规划。

  截至2015年9月30日,在英格兰地区,该计划支持的家庭中,占40%的家庭年收入都位于2万到4万英镑这一区间内。与统计数据反映的英国家庭年均收入4.6万英镑的水平相比,该计划在一定程度上达到了支持购买力不足家庭实现拥有自住住房的目标。

  英国在住房价格高速上涨时期出台的“购房援助贷款计划”的实施,对于中国依靠住房贷款措施和手段来缓解日益严重的居民住房难以负担的问题提供了一定的借鉴作 用。首先,支持自住性购房需求的方式需要多样化。我国的住房贷款一般采用较为有限的降低首付以最低达到住房价格的20%或降低贷款利率两种方法。可考虑进一步增加相关配套计划和政策支持措施。

  其次,政府支持自住购房的力度需要加强。面对高涨的房价以及居民收入有限问题,政府需要在统筹规划之外,更积极地运用财政和金融等手段支持居民的自住购房需求。

  再次,住房贷款的支持对象需要有区分度。一方面,中国的住房贷款覆盖面不够;另一方面,住房贷款支持的对象又缺乏限制。除了以家庭为单位区分首套住房贷款 者,并且给予首付和利率优惠之外,我国的贷款缺乏更多限制细则,使得真正困难的购房者难以获得贷款支持。因此,需要设立类似英国的使用政府支持的住房贷款 只能购买某一价格区间的住房之类的限制,从而让贷款的支持对象更为精准,支持方向更为明确。

编辑:谦上
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